限购、限贷政策下中介费如何处理

限购、限贷政策一出，很多房屋买卖合同交易无法完成，这种情况下，中介费是否还需要继续承担呢？请看下面的案例：2017年2月20日，M置业公司就甲向乙购买位于广州市天河区的一套房屋促成甲、乙签订《存量房买卖合同》，其中约定甲分两次向M置业公司支付中介服务费，即合同签订5日内支付2.5万元，取得房屋过户登记受理回执3日内支付2.5万元。

      合同签订后，甲支付了2.5万元。

      后因限购政策出台，作为“王老五”的甲失去了购买二套房的资格，《存量房买卖合同》无法继续履行并最终协议解除。

      甲拒付尚欠的2.5万元中介服务费并要求M公司退还已付的2.5万元。

      买受人可否据此拒付居间费或者返还居间费？居间合同各方当事人权益如何保障？第一种意见认为，受限购、限贷政策影响，房屋买卖合同因无法履行而解除，买受人可凭“不可归责于双方当事人的事由”为由，主张解除居间合同，居间人在扣除已支出的必要费用后应当返还收取的居间费用。

      第二种意见认为，虽然受限购、限贷政策影响导致房屋买卖合同无法履行，但居间人已向买卖双方报告了订立合同的机会，提供了订立合同的媒介，促成了合同的签订，已经完成居间义务，故有权收取中介服务费。

      法律分析：1.根据《合同法》第426条关于“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定可知，一般情况下，居间人收取报酬的前提是促成合同成立，而非合同完全履行。

      房屋买卖合同与居间合同是两份独立的合同，居间人不是房屋买卖合同的当事人，也不是合同履行的担保人，房屋买卖合同的履行、变更、解除于居间人而言是不可控的，“法律不强人所难”，不应当在法律规定之外加重居间人的义务，对其义务作扩大解释、延伸。

      原则上，买卖合同的履行情况如何、效力如何不影响居间人的合同权利。

      居间人促成买卖合同订立，应理解为完成了居间的义务，即可收取报酬。

      除非居间合同明确约定，报酬以交易顺利完成为条件，排除《合同法》第426条的适用。

      2. 根据《合同法》第425条关于“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

      居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，居间人对于促成合同订立应当恪守诚信，若存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、损害委托人利益等过错，如明知买受人属于限贷对象仍许诺可助其获得贷款，知道买受人属于限购、限贷对象却对出卖人隐瞒，致使当事人在误解之下签订房屋买卖合同，此过错直接造成房屋买卖合同无法顺利履行甚至解除，损害了房屋买卖双方的利益，故此时房屋买卖当事人无须向居间人支付服务费用，居间人亦无权要求支付报酬，若对房屋买卖双方造成损失的，还应赔偿损失。

      

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