购买公产房使有权未及时对承租人更名致诉

购买公产房使有权未及时对承租人更名致诉,案件描述,本案诉争房屋产权人系某煤炭工业联合公司物资供应公司哈尔滨仓库，1986年1月3日房屋租用证上显示的承租人为朱某山，在承租证变动处显示的姓名为“朱某斌，并加盖了某煤炭物资东北公司哈尔滨分公司的印章。

      后在审理中查明该章系朱某斌在2011年11月2日所加盖，某煤炭工业联合公司物资供应公司哈尔滨仓库与某煤炭物资东北公司哈尔滨分公司系同一公司。

      ,2009年6月2日，蔡某清通过中介人杨某娟、付某忠介绍与朱某山女儿朱某霞及女婿李某鹏签订《卖、兑房协议书》购买本案涉案房屋，并经朱某山本人同意后支付购房款45000元。

      合同签订后，蔡某清即搬入该房中居住。

      2009年8月12日，诉争房屋电费卡交费主体由朱某山变更为蔡某清。

      2009年9月28日蔡某清将户口迁入诉争房屋所在地。

      朱某山于2009年9月4日去世，其与朱某斌系父子关系。

      ,朱某斌与杨某锋签订房屋出售协议书（协议上显示的签订时间为2011年8月2日）将诉争房屋以155000元的价格卖于杨某锋。

      2011年11月2日，某煤炭物资东北公司哈尔滨分公司出具两份证明，证明1986年1月3日已将房屋承租人变更为被告朱某斌，单位已于2011年9月7日放弃产权，诉争房屋产权由朱某斌享有。

      2011年9月8日，香坊区政府颁布房屋征收公告，将蔡某清购买的诉争房屋划入征收拆迁范围。

      2012年7月24日，朱某斌及其家庭成员发表声明，自愿将诉争房屋转让给杨某锋，并对声明进行了公证，朱某斌之子朱某江出具保证书，保证转让给杨某锋的诉争房产不存在买卖争议、债务纠纷，并保证不发生任何纠纷。

      2012年7月24日，杨某锋通过上述声明书、公证书和保证书，与哈尔滨市香坊区人民政府房屋征收办公室签订房屋征收补偿协议。

      杨某锋从朱某斌处购买诉争房屋时，系在诉争房屋拆迁过程中。

      2012年5月1日，蔡某清因诉争房屋被盗报警，2012年8月4日，蔡某清因诉争房屋被拆报警。

      ,蔡某清认为朱某斌与杨某锋之间恶意串通，以合法形式掩盖其非法目的，损害了其合法权益。

      故诉至法院请求法院确认朱某斌与杨某锋之间签订的《房屋出售协议书》无效；确认其与朱某山之间签订的《卖、兑房协议书》有效，其为诉争房屋的合法承租人。

      ,一审法院于2016年1月14日作出（2015）香幸民初字第81号民事判决书。

      一审宣判后，双方当事人均未上诉，该判决已生效。

      ,一审法院经审理后认为：本案的争议焦点是位于哈尔滨市香坊区煤管街3委12栋2单元2层2号的原被拆迁房屋在2009年6月2日时承租人系朱某山还是朱某斌。

      蔡某清认为在其与朱某山签订《卖、兑房协议书》时，诉争房屋的承租人为朱某山，朱某山有权转让承租房的使用权。

      朱某斌认为诉争房屋的承租人在1986年1月3日就已经由朱某山变更为朱某斌，朱某山对诉争房屋无权进行处分。

      诉讼中，原、被告双方均提供了房屋租用证，房屋租用证上承租人姓名为朱某山，变动处姓名为朱某斌，变动时间为空白，在变动后加盖了某物资东北公司哈尔滨分公司的印章。

      朱某斌某物资东北公司哈尔滨分公司的印章系在2011年11月2日加盖，变动后姓名处朱某斌的名字系在1986年1月3日书写，但其无证据证明变动后姓名处朱某斌系在1986年1月3日书写。

      故被告无法证明诉争房屋的产权人在2009年6月2日之前是朱某斌。

      因租用证上承租人姓名为朱某山，故诉争房屋的承租人应为朱某山，2005年5月4日哈尔滨市市郊农电局发放的客户交费证现用户名处为朱某山，而原户名处为空白，亦即不存在原来的用户，也对该事实进行了佐证。

      因朱某山系诉争房屋的合法承租人，其有权对诉争房屋的使用权进行转让。

      2009年6月2日，蔡某清通过朱某山的女儿和女婿与朱某山签订《卖、兑房协议书》，而且在签订协议后，朱某山通过其女儿收取购房款4.5万元，并通朱某山出具的身份证复印件、更名申请等手续在2009年8月12日进行了电费交费证的更名，并于2009年9月28日将户口迁到诉争房屋之外，上述一系行为的完成，说明了出售诉争房屋系朱某山真实意思表示，且诉争房屋已完成交付，蔡某清对诉争房屋进行了实际上管理使用。

      故本院对蔡某清与朱某山在2009年6月2日签订的《卖、兑房协议书》的效力予以确认。

      虽然被告不认可《卖、兑房协议书》上的签字系朱某山本人所签，但朱某斌对朱某山卖房的事实予以认可，故对被告的辩称，本院不予支持。

      关于朱某斌与杨某锋签订的房屋出售协议书（协议上显示的签订时间为2011年8月2日）是否有效的问题。

      由于朱某山系诉争房屋的承租人，且已经诉争房屋的承租权有偿转让给原告蔡某清，故朱某斌无权对诉争的房屋进行出售。

      而且朱某斌在庭审中承认出售给杨某锋诉争房屋系在拆迁过程中，而香坊区政府在2011年9月8日颁布房屋征收公告，将诉争房屋划入征收拆迁范围，故杨某锋与朱某斌签订房屋出售协议书并出卖房屋的行为应在2011年9月8日以后，而朱某斌与杨某锋签订的房屋出售协议书上的签订时间却为2011年8月2日，故朱某斌与杨某锋签订房屋出售协议书的时间存在虚假。

      杨某锋从朱某斌处购买诉争房屋时，系在房屋拆迁过程中，杨某锋应知道房屋存在争议。

      而且，诉争房屋在2009年6月2日以后，由蔡某清进行管理和使用，杨某锋虽与朱某斌签订房屋出售协议，但诉争房屋并未实际交付给杨某锋。

      蔡某清于2012年5月1日和2012年8月4日的两次报警记录，可以对上述事实进行佐证。

      故杨某锋从朱某斌处取得诉争房屋的行为，亦不适用动产善意取得的规定，杨某锋与朱某斌签订的房屋出售协议书应为无效。

      依照《中华人民共和国合同法》第51条、第52条，《中华人民共和国物权法》第106条，《中华人民共和国民法通则》第55条之规定，判决如下：,一、原告蔡某清与朱某山于2009年6月2日签订的《卖、兑房协议书》有效，原告蔡某清为哈尔滨市香坊区煤管街3委12栋2单元2层2号房产的承租人；,二、被告朱某斌与被告杨某锋于2011年8月2日签订的《房屋出售协议书》无效。

      ,评析：这是一起典型的双方恶意串通，以合法形式掩盖非法目的侵害合法权利人利益的案件。

      案中被告伪造的证据较难识破，律师在代理此类案件中，应从事件时间发展的顺序上缜密考虑判断分析。

      在本案中，区政府的拆迁公告及某物资公司哈尔滨分公司的工商档案资料对案件事实的查明起到重要作用。

      另外值得重视的是，购买不动产一定要重视权利登记。

      如果本案原告在购买后能及时将租用证上的承租人进行更名，也不会有今日之纠纷。

      ,另外，笔者将本案的代理意见附后，有兴趣的可以参考。

      为保护当事人隐私，笔者将双方当事人名称作了适当处理。

      ,代 理 词,尊敬的审判长、审判员：,黑龙江承成律师事务所依法接受蔡某清的委托，指派我担任蔡某清诉朱某斌、杨某锋房屋买卖合同纠纷一案的一审代理人。

      本代理人接受委托后，查阅了双方的案卷材料，经过庭审质证、辩论，针对本案争议的焦点问题发表如下代理意见，供合议庭评议时予以参考。

      ,一、原告与朱某山之间签订的《卖、兑房协议书》依法有效。

      ,1、朱某山系本案争议公产房屋的原合法承租人，有权依法转让本案争议公产房屋的使用权。

      ,本案争议公产房屋产权单位系东北内蒙古煤炭工业联合公司物资供应公司（以下简称东北工业联合公司），房屋租用证上的承租人系朱某山。

      2009年6月原告与朱某山签订《卖、兑房协议书》时，被告朱某斌并不是本案争议公产房屋的承租人。

      ,从095号房屋租用证本身来看，在承租人变更处盖章的单位名称为“某煤炭物资东北公司哈尔滨市分公司（以下简称某煤东北分公司）”，显然，房屋租用证上签发单位与允许承租人变更单位并不是同一公司，本案没有任何证据可以证明中煤东北分公司系本案争议房屋的合法所有权人。

      故其在允许承租人变更处盖章的行为是无效的。

      ,退一步讲，即便存在承租人变更事实，因房屋租用证上未填写承租人变更日期，也不能确定承租人变更时间为1986年1月3日。

      因为房屋租用证签发之日为1986年1月3日，当时产权单位为东北工业联合公司。

      如果在同日进行承租人变更，则承租人变更处的公章也应为东北工业联合公司印章，根本不会在房屋租用证上出现两枚不同公章。

      很明显房屋租用证上两枚公章决非同时所盖，某煤东北分公司盖章一定晚于1986年1月3日。

      ,某煤东北分公司2011年11月2日给被告朱某斌出具证明，证明本案争议公产房承租人于1986年1月3日就由朱某山变更为朱某斌。

      但是，根据某煤东北分公司工商登记公示信息显示，该公司最初成立于1992年8月19日。

      很显然，1986年该公司根本不存在，更不可能于1986年1月3日在房屋租用证上承租人变更处盖章。

      由此可以确定，某煤东北分公司出具的证明是被告朱某斌与某煤东北分公司合谋伪造的虚假证据。

      《民事诉讼法》第111条规定，诉讼参与人伪造证据妨害法院审理案件的，法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

      《刑法》第307第第2款规定，伪造证据情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役。

      原告请求法院对被告朱某斌及某煤东北分公司伪造证据的行为进行依法处理。

      ,综合以上观点，可以确定本案争议公产房的原合法承租人系朱某山，朱某斌不能证实其在2009年6月原告购买本案争议公产房使用权时，其是本案争议公产房的合法承租人。

      《哈尔滨市公有住宅使用权有偿转让管理办法》第2、3条规定，哈尔滨市市区范围内公有住宅使用权可以依法有偿转让。

      故朱某山作为本案争议公产房的原合法承租人，将本案争议公产房使用权有偿转让给原告符合法律和政策规定，双方之间订立的《卖、兑房协议书》是法有效。

      ,2、公有住宅承租权具有财产属性，但根据物权法定原则，其不是物权，本质上仍是债权，共同居住人的优先受让权并不影响原告《卖、兑房协议书》的效力。

      ,首先，被告朱某斌并不是本案争议公产房的共同居住人，其并不享有共同居住人的优先受让权。

      根据朱某斌身份证件显示，其从2009年1月起其户口就已迁往上海市宝山区。

      尽管户口住所地与经常居住地常不一致客观存在，但是根据中国国情，这种情形基本上都是人往大城市流动，而户口无法迁入大城市造成的。

      而反之，户口在一线大城市而人往中小城市流动者微乎其微。

      2009年朱某斌61岁，已退休，将户口迁往上海其子女处与子女共同生活是客观事实，原告购买本案争议房屋时，朱某斌并不是此房屋内的共同居住人，其不享有共同居住人的优先受让权。

      ,其次，退一步讲，即便原告购买本案争议公产房时存在共同居住人，共同居住人受让权受到侵害时，其也只能要求房屋原承租人予以赔偿。

      《合同法解释一》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

      ”可见，不能依据《哈尔滨市公有住宅使用权有偿转让管理办法》第8条之规定否认原告《卖、兑房协议书》的效力。

      ,再次，基于公有住宅承租权的债权属性，其债权优先性并不能否认原告债权合同的效力性。

      这种法理在承租人优先购买权范畴内得到完善立法体现，共同居住人优先受让权与承租人优先购买权其在法理方面具有相通性。

      ,3、原告购买本案争议公产房前已尽审慎注意义务，是善意购买人。

      ,原告购买本案争议公产房是经中介人介绍得知，在交易前核实了承租人信息。

      在中介人的见证下签订合同交付房款，并又在见证人见证下取得朱某山本人签字捺印确认。

      原告与朱某山之间关于转让公有住宅使用权的表意真实，是双方真实意思表示。

      ,4、《卖、兑房协议书》已实际履行，原告取得本案争议公产房承租使用权，并对房屋进行使用管理。

      原告交付了购房款、取得了房屋钥匙、变更了电费交费卡交费主体并缴纳电费、将户口迁入所购本案争议房屋、以自己名义在产权单位领取住房补贴款、在房屋被盗、被强拆时及时报警维护自己合法权益。

      所有这些行为均表明，原告与朱某山之间签订的《卖、兑房协议书》已得到客观实际履行。

      ,综上所述，朱某山系本案争议公产房的原合法承租人，其与原告之间签订的《卖、兑房协议书》是双方真实意思表示且内容不违反法律强制效力性规定，而且该协议已实际履行，故《卖、兑房协议书》合法有效。

      ,二、被告朱某斌与被告杨某锋恶意串通、为侵吞原告利益而签订的《房屋出售协议书》无效。

      ,1、被告朱某斌不具有本案争议公有住宅使用权转让的主体资格。

      ,被告朱某斌提供的房屋租用证和某煤东北分公司证明存在重大瑕疵：如允许承租人变更的主体（某煤东北分公司）不是本案争议公产房的所有权人、承租人变动时间不明、某煤东北分公司出具的变更承租人证明在承租人变更时间方面故意造假等，对此瑕疵问题前面已详细论述，在此不再重复。

      总之，被告朱某斌没有确实充分证据证实其是本案争议公产房的合法承租人。

      故此，其与被告杨某锋就本案争议公有住宅签订《房屋出售协议书》的主体不适格，且至起诉前未经权利人追认而依法应当无效。

      ,2、被告朱某斌与被告杨某锋采用倒签合同时间的方法侵吞本属于原告方拆迁利益，违反《合同法》第52条第2款的强制性效力性规定，依法应属无效。

      ,被告杨某锋与原告委托的王某远律师在2013年夏季通话时明确，其与被告朱某斌签订《房屋出售协议书》时是在“去年”，即2012年；而且还确认签订合同时就是拆迁的就剩个楼碴子的时候。

      结合香坊区政府于2011年9月8日始颁布房屋征收公告，可以判断拆迁工作开始于2011年9月8日之后，进一步可以确定拆迁的就剩个楼碴子时，即签订合同时肯定在2011年9月8日之后。

      而被告朱某斌与杨某锋签订的《房屋出售协议书》上签认的合同签订日期却是2011年8月2日，两相对比分析可以确定，合同签订日期2011年8月2日肯定是倒签的。

      ,再者结合被告朱某斌2012年7月24日在香坊公证处所作的声明、被告朱某斌儿子朱江所作的保证进行分析，可进一步确定被告朱某斌与杨某锋2011年8月2日签订《房屋出售协议书》的虚假性。

      ,可见，被告朱某斌为非法谋取原告本应享有的拆迁利益，伙同杨某锋、某煤东北分公司伪造证据侵害原告合法权益。

      此行为违反了《合同法》第52条第2款的强制性效力性法律规定，属无效法律行为。

      ,综上所述，本案原告与朱某山之间签订的《卖、兑房协议书》符合法律规定程序系双方真实意思表示，且已客观实际履行，属有效合同。

      而被告朱某斌与杨某锋签订的《房屋出售协议》因朱某斌并无处分主体资格，实质上为侵占本属原告享有的拆迁利益而故意伪造证据、掩盖真实合同签订日期的违法行为，违反了合同法第52条第2款之规定，应被判定为无效。

      ,此致,代理人：路秀林,二零一五年六月二十三日

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