律师帮帮忙 | 购买二手期房，小心赔了夫人又折兵！

在楼市中，除了期房，现房，二手房之外，还有很少被人提及的二手期房。所谓二手期房就是原房主没拿到房，又转手卖给别人。这样的房子靠谱吗？一旦出现问题又该找谁维权呢？

李女士于2017年购买了一套二手期房，如今两年已经过去了，房子却迟迟没有交付使用，李女士该找开发商还是找原房主维权？面对无法交付使用的房产，李女士能选择退房吗？今天BTV科教频道《律师帮帮忙》首播14：00分，重播21：30分的节目中，来自北京市盈科律师事务所的雷洁律师，将在节目中跟李女士好好聊聊关于购买房产以及合同订立和解除的那些事。

案例回顾

李女士于2017年3月，购买了一套位于天津武清的二手期房。李女士在看房的时候觉得楼盘的位置比较好，找到开发商希望购买，开发商表示已经没有房源出售，随后李女士便在网上自己寻找房源。找到这套房的业主后，李女士与原房主自行协商的价格，最终以总价75万元成交。随后李女士找到一家中介公司，与原房主签订了一份房屋买卖协议，并支付了25万元的定金。

原定楼盘于2017年五一交房，可到了五一期间李女士却迟迟没有收到交房的通知。房子如今基本已经盖好，两年时间已经过去了，李女士依然没能住进自己心仪的房内。为了房子的事情，李女士越发心慌意乱。经过多方打听，李女士得知，可能是开发商的资金链断了，所以才一直拖着没有交房。

为此，李女士找到原房主，原房主的态度一直是让李女士再等等。面对这样的情况，李女士心急如焚，多次向原房主提出希望退房。原房主对于李女士提出的退房请求，开始还表示要商量一下，之后就明确表态不愿意给李女士退房，可以按协议办理。

虽然李女士是从业主手里买的房，但是造成逾期交房的事实，其实是开发商的原因。李女士手里的证据，仅仅有一个房屋买卖协议书和一张写有原房主名字的不动产证明，以及一些收据和转账单，通过这些证据，李女士到底该找谁来解决这件事，才能更好地维护自己的利益呢？让我们听听律师怎么说。

律师支招

在听完李女士的陈述后，雷洁律师又仔细审核了一遍当事人的购房合同后表示，李女士所签订的这份购房合同，存在基本条款的缺失。合同中没有对交房时间以及办理过户的时间做出相关的约定，除此之外，合同中也没有约定逾期交房和逾期办证需赔付相应的违约金，甚至没有写清楚合同解除的条件，所以对于李女士想达到退房的诉求是不利的。

我国《合同法》并未明确规定合同的生效要件，但根据《民法通则》第55条关于民事法律行为生效要件的规定，可以归纳出合同的生效要件：

1、行为人具有相应的缔约能力;

2、意思表示真实;

3、不违反强制性法律或者社会公共利益。 

这份合同签订的本身，是李女士与原房主意思自治，达成的合同，所以合同是有效的。根据《合同法》第52条规定，有下列情况之一的，视为合同无效：

1、一方以诈骗、钳制的手法缔结合同，危害国家利益;

2、歹意串连、危害国家、团体或许第三人利益;

3、以合法方式掩盖不合法意图;

4、危害社会公共利益;

5、违背法令、行政法规的强制性规则。

在合同有效的前提下，李女士如果想解除合同，有两种情况，一种是合意解除，双方协商一致，就可以解除合同，但是现在对方不同意，这条路李女士暂时走不通。另一种是法定解除，有四种情形：

1、不可抗力导致合同目的不能履行；

2、履行期限届满之前一方明确表示不愿履行合同；

3、迟延主要义务造成合同不能履行；

4、当事人一方迟延履行义务或对方有违约行为。

雷洁律师建议李女士，根据目前自身的情况，还是采取合意解除合同的形式去协商解决，会对李女士更有利。如果对方没有违约情况的时候，可以根据《合同法》第94条, 如一方迟延履行合同义务导致合同目的不能实现的规定，此时解除合同还是非常有可能成功的。

雷洁律师建议：因为天津当地限购政策出台，李女士户口又不在当地，所以李女士可以以不符合当地限购政策不能办理过户为由，按照《合同法》规定的履行不能原则解除协议。

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