城中村拆迁的三大问题，影响被拆迁人的补偿利益

随着国家经济的高速增长和城市化，城中村这一由城市化形成的产物引起了大家的关注。由于人口聚集和城市规划的发展，许多城市原有的城中村都面临着拆迁，而这些拆迁大多的名义是城中村改造。今天在这里就城中村拆迁简单进行一些分析。什么是城中村？城中村在法律上本质上是集体土地上的住宅，也就是老百姓说的宅基地上的房子。但又由于它处于城市边界扩大后的城市规划区内，城中村承载了大量的外来人口，同时又为房主带来一定收入。这些特点既让它区别于农村地区的宅基地，又不同于城市地区的商品房。商品房是建立在国有土地上的房屋，国家享有土地所有权，房屋所有权人享有的是土地使用权。而城中村的土地所有权则属于集体经济组织，也就是全体村民。我们平日所说的城中村拆迁法律上就是国家通过征收将土地所有权变更为国有，同时对集体经济组织成员也就是村民进行安置补偿。目前，城中村拆迁中主要面临的三大问题：第一，城中村拆迁所适用法律规范既有国家层面的法律如《土地管理法》及其实施条例，又有大量的地方性法规以及规范性文件也就是红头文件。因此，城中村拆迁的程序和补偿在主要程序遵循土地管理法的同时，又存在着明显的地区性差异。以陕西省省会西安市为例，城中村拆迁主要以改造或搬迁等名义实施。首先，在补偿安置项目中，出现了在国家法律层面没有定义的双女户，祖遗户，经济房等补偿项目。其次，在确定补偿标准时，适用宅基地面积和户籍人口补偿就高原则。再次，由于城中村的房屋大多数没有房产证或规划许可证，在认定合法面积之外的房屋，采用补偿房屋残值的方法。第二：由于城中村拆迁的特殊性和复杂性，在补偿安置中容易产生法律纠纷。一般有如下几种：（1）对安置人口的认定标准，即那些人在拆迁中应该被安置。这又涉及到户籍所在地，户口性质，是否以前被安置，户籍认定的时间点几个方面。针对这一问题，陕西省高级人民法院在2020年发布了相关的审判指引文件，对前述几个问题作出了相应的规定。（2）房屋合法面积的认定。城中村房屋一般都没有取得房产证或规划许可证，而房屋面积一般都相对较大，在拆迁中，征收方和拆迁户对合法面积的认定容易产生争议。现有的拆迁中，对这一问题的处理方法一般是有土地使用权证以证载面积为准，没有土地使用权证或审批手续的，每一个项目规定一个标准面积。再以证载面积或标准面积为基数，乘以2倍或3倍即为合法的房屋面积。在此之外的面积一般以房屋残值予以补偿。（3）补偿协议的签订和履行。由于城中村房屋一般缺乏合法证件，所以在确定权利人时，现有实践中，主要家庭成员签订补偿安置协议都是被认可的，所以在家庭成员未协商一致的情形下，家庭成员对协议的异议容易产生协议纠纷。此外，补偿安置协议的签约方是多元化的，既有作为行政机关的街道办事处或管委会，又有作为企业的房地产开发公司，还有作为村民自治组织的村委会。在协议纠纷时，由于补偿安置主体的不同，在进行法律诉讼时也会有所区别。由于篇幅的限制，本文无法将城中村拆迁的所有问题涵盖到，如果被征收人对拆迁有疑问，最好还是寻求专业的法律人士。城中村拆迁的复杂性和地区差异性，导致无法用唯一的标准来评判，需要考虑到地区差异性，补偿主体的多元性等方方面面的问题。

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