转载借名买房纠纷中房屋权属认定的物权法思考

借名买房纠纷中，借名人主张房屋确权最主要的理由之一就是房屋的“真实权利状态与登记状态不一致”，其为该房屋的真实权利人。

      “真实权利状态与登记状态不一致”存在的可能性或制度根源在于，法律赋予不动产登记（簿）在不动产物权的归属和内容的认定上具有权利推定效力，这就意味着不动产登记簿记载的物权权属状态并不总是会与真实物权状态相一致。

      （一）不动产登记簿的权利推定力与权属争议《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

      ”就登记生效的物权变动而言，该条规定体现的精神是，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。

      这主要包括了两层含义：一方面，不动产登记（簿）的推定力是指法律上的权利推定。

      理论上，被推定的法律要件可以是一个事实（事实推定），也可以是一种权利状态（权利推定）。

      前者是指法律规定以某一事实的存在为前提，并以此来认定待证事实存在的推定；后者是指立法者在法律上就某一特定的权利或法律关系不待对有关的要件事实进行证明就直接对其现状是否存在予以推认的情形，即直接根据前提事实而并非要件事实来推定该项权利存在或不存在的法律状态。

      从不动产登记簿的制度演进和法律赋予的功能看，不动产登记簿对有关不动产的面积、坐落、结构、层数、用途等自然状况的记载不能适用推定力。

      另一方面，不动产登记（簿）推定力作为一种权利推定，本质上是对证明责任的分配。

      也就是说，法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范，与实体权利的归属并不直接相关。

      因此，诉讼中，若当事人就登记簿上记载的不动产物权归属发生争议，则登记簿上记载的物权人首先被推定为真实物权人，对此无需再行举证证明。

      但作为一种法律拟制事实，登记表彰的物权状态并不总与真实物权状态相一致，故在民事诉讼中允许对此提出异议的当事人通过举证证明真实的物权状态，如果其能够证明真实物权状态与不动产登记簿的记载不一致，人民法院可以推翻登记簿记载所证明的物权状态，根据当事人提交的证据确认不动产物权的权属。

      例如，在离婚诉讼中，当事人对登记在夫妻一方名下的房屋所有权归属产生争议时，应首先推定登记权利人享有房屋所有权，非登记一方如能提出房屋为夫妻关系存续期间取得、双方对房屋所有权的归属没有特别约定等证据足以推翻不动产登记簿记载的权利状态、证明房屋为夫妻共同所有的，也就是说，此时，提出权利主张的一方有证据证明房屋所有权的真实状态与登记簿记载不一致，而其为该房屋的共同共有人，则人民法院对此应当据证据规则认定房屋为夫妻双方共同所有。

      又如，张三在其享有土地使用权的土地上在办理了合法手续后盖房三间，但将房屋所有权登记在其胞弟张四名下，后双方就房屋所有权归属发生争议，此时根据不动产登记簿的权利推定力，应首先推定房屋所有权为张四享有，但如果张三能够提供土地使用权登记在其名下，建房资金由其提供，以及以其名义办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等证据，则根据《物权法》第三十条的规定，张三基于合法建造行为取得了房屋所有权，则此时虽然登记簿上记载的房屋所有权人是张四，但亦应依法确认张三对房屋的所有权。

      （二）物权关系与债权关系之区分与房屋权属确认对于借名购买的房屋，在是否存在房屋所有权的真实权利状态与登记状态不一致，是否借名人实际上应为该房屋的真实权利人，从而应当据此确认借名人为房屋所有权人的问题上，实践中主要存在两种观点。

      一种观点认为，如根据当事人提供的购房款支付、房贷的偿还、双方之间关于借名买房及所有权归属的约定等证据，能够证明在双方之间形成了借名买房关系，则当事人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权，被借名人虽然根据相应的房屋买卖合同等文件被登记为房屋所有权人，但这并非当事人的真实意思表示，据此作出的权属登记因此而不具有原因行为的基础，从而导致最终形成的登记权利状态与真实权利状态不一致，此时，不动产登记簿的权利推定力将因有证据证明权属的真实状态而遭到否定，从而应回归真实权利状态，故当事人请求确认物权的，应予支持。

      这种观点可称为“物权说”。

      有观点在基本认同“物权说”结论的基础上，对于“物权说”的论证过程提出了不同看法。

      该观点认为，当事人之间通过借名的方式购买房屋，其本质是当事人之间通谋，不表示内心真意的假装实施法律行为的意思表示的形式，当事人之间借名购买房屋构成虚伪表示，其签订房屋买卖合同并将房屋所有权登记在被借名人名下的行为则构成隐藏行为。

      而虚伪行为在此种情况下应被认定为无效，故据此作出的权属登记因此而丧失了不动产物权变动的基础关系，从而不发生相应的物权效力，至于被隐藏的行为实为借名人买房，其是否有效，则应根据法律、行政法规的强制性规定加以认定，如不存在无效情形，则借名人确认物权的请求应当被支持。

      另一种观点则认为，在借名买房中，登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故是唯一合法的房屋所有权人，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。

      这一观点可称为“债权说”。

      如北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号）第十条中即规定：“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

      ”笔者赞同后一种观点。

      究其根本，对于此种类型的权属争议，应作何种处理，实取决于对于物权关系与债权关系之区分以及不动产登记在此类法律行为中作用的正确认识。

      在借名买房关系中，实际上主要存在两个合意：一个是存在于借名人与被借名人之间的关于房屋所有权归属的合意；另一个是借名人（或被借名人）与第三人之间达成的买卖房屋，并据此向登记机构表达的关于房屋所有权登记的合意。

      这两个合意在一般情况下应当是一致的，但在借名买房的情形下则出现了分离。

      对于这两个合意以及由此形成的法律关系和权利的性质，应作区分理解。

      对于前者，首先应当承认的是在当事人之间形成了合同关系，这点并无异议，当事人的合同约定在法律规定的框架下直接发生法律效力。

      但对于当事人该约定的意思仍需根据合法性解释原则加以理解。

      由于房屋买卖关系中，法律赋予不动产登记物权移转的效力，未经登记，不发生物权效力，故房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生变动，还需登记这一生效要件相结合才能产生物权变动的效果。

      因此，当事人虽然约定了房屋所有权归属于借名人，但该约定并不发生物权效力，房屋所有权因此并未转移由借名人享有，只是在借名人与被借名人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，即该约定仅具有债权效力，被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务，借名人因此而成为这一关系下的债权人。

      对于后者，不论房屋出卖人是否知道借名人和登记权利人之间的借名买房关系，房屋出卖人与登记权利人之间已经达成了房屋买卖的合意，房屋买卖合同依法成立，在该合同不因违法而无效的情形下，登记权利人据此完成了房屋所有权登记，就当然合法取得了房屋所有权。

      至于“物权说”中有人提出的当事人之间通过借名的方式购买房屋，系虚伪表示，在性质上属隐藏行为，从而应否定登记权利人取得物权的论断。

      笔者认为不能成立。

      虚伪表示指表意人与相对人通谋，不表示内心真意的假装实施法律行为的意思表示。

      在虚伪表示中，表意人没有作出意思表示的真意，相对人对此明知并达成合意，因此该意思表示在当事人之间无效。

      而在借名买房关系中，借名人与被借名人以及被借名人与房屋出卖人之间的法律行为均不构成虚伪表示。

      在借名人与被借名人之间，借名人确有通过被借名人购买房屋，并将房屋登记于被借名人名下的法律拘束意思，被借名人也在这个意义上为允诺；在被借名人与房屋出卖人之间，基于借名人与被借名人的前述合意，被借名人与房屋出卖人签订了房屋买卖合同，在这一合同关系中，被借名人从房屋出卖人处购买房屋的意思表示是真实的，对于房屋出卖人而言，无论其是否知晓借名人与被借名人之间是否就借名购买房屋达成的合意，也均不对房屋出卖人将房屋出卖给被借名人的意思构成影响。

      因此，借名买房关系中的相关合同并不构成虚伪表示。

       作者：司伟

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